A validade da escritura pública frente às promessas de compra e venda não averbadas na matrícula
O mercado imobiliário brasileiro carrega vícios históricos que, muitas vezes, confundem compradores inexperientes: a crença de que um documento assinado em cartório de notas possui força absoluta sobre a propriedade de um bem. No entanto, a realidade jurídica é que a propriedade imobiliária apenas se transfere com o registro da escritura na matrícula do imóvel. Quando uma promessa de compra e venda não é averbada, o comprador entra em uma zona de vulnerabilidade que pode custar caro.
A fragilidade do contrato de gaveta
Imagine o seguinte cenário: um investidor adquire um apartamento através de um contrato de promessa de compra e venda. Por economia de taxas ou pressa, as partes decidem não lavrar a escritura pública imediatamente, muito menos realizar a averbação desse compromisso na matrícula do imóvel junto ao Registro de Imóveis. Meses depois, o vendedor original, ainda constando como proprietário legal, sofre uma execução fiscal ou entra em um processo de divórcio litigioso.
Nesse momento, a justiça não enxerga a transação privada. Como o imóvel permanece registrado em nome do vendedor nos assentos públicos, ele pode ser penhorado para garantir as dívidas do antigo dono. O comprador, embora tenha um documento assinado, precisará enfrentar um longo e custoso processo judicial de embargos de terceiros para tentar provar sua boa-fé e garantir a posse. A ausência da averbação retira do comprador a proteção contra terceiros, tornando o imóvel um ativo de risco.
O papel da escritura pública e o registro
A escritura pública é o instrumento que formaliza a intenção das partes, mas ela não é o fim do processo. É um equívoco comum tratar a escritura como o título final de propriedade. Na verdade, ela é um documento preparatório. O direito real sobre o imóvel só nasce com a transcrição do título no Registro de Imóveis.
Quando ignoramos a averbação da promessa, abrimos margem para a chamada “dupla venda”. Caso o vendedor de má-fé prometa o mesmo imóvel para duas pessoas diferentes, a que primeiro registrar a escritura ou averbar o contrato de promessa terá a prioridade jurídica. A legislação privilegia a publicidade. O sistema registral imobiliário existe justamente para dar transparência ao que é de quem, evitando que o comprador seja surpreendido por ônus ocultos ou direitos de terceiros.
Por que a estratégia de averbar é indispensável
Averbar a promessa de compra e venda na matrícula não é apenas uma formalidade burocrática; é uma estratégia de defesa patrimonial. Ao realizar esse registro, o comprador confere publicidade ao seu direito, impedindo que o vendedor disponha do imóvel ou que novos ônus sejam gravados sobre a matrícula.
Muitos acreditam que os custos de cartório são despesas desnecessárias durante a negociação, mas, analisando friamente, trata-se de um seguro. A economia de alguns milhares de reais no momento da compra pode resultar na perda total do capital investido em uma disputa judicial que perdura anos. Além disso, a documentação imobiliária atualizada é o principal fator de liquidez de um bem. Um imóvel com a matrícula “limpa” e com o histórico de titularidade preservado atrai investidores mais qualificados e facilita o acesso a linhas de crédito bancário.
A segurança jurídica no setor imobiliário não é um acessório, é a própria fundação. Quem negligencia a formalização correta — passando pela escritura pública e, obrigatoriamente, pelo registro e averbação na matrícula — não está comprando um imóvel, mas sim um problema jurídico potencial. A análise fria dos riscos mostra que a conformidade documental é o componente mais valioso de qualquer transação de sucesso, protegendo tanto o comprador iniciante quanto o investidor experiente de surpresas desagradáveis que o tempo e a justiça não costumam perdoar.